Jeanbrun ou Denormandie : quel dispositif privilégier pour investir dans l’ancien en 2026 ?

Jeanbrun ou Denormandie : quel dispositif privilégier pour investir dans l’ancien en 2026 ?

L’année 2026 marque un tournant pour l’investissement immobilier dans l’ancien avec travaux. Les investisseurs disposent désormais de deux dispositifs puissants mais profondément différents :
-la loi Denormandie, prolongée et bien connue,
-le dispositif Jeanbrun (statut du bailleur privé), récemment introduit et fondé sur un mécanisme d’amortissement fiscal.

Tous deux poursuivent un objectif commun : encourager la rénovation du parc immobilier ancien. Pourtant, leurs logiques fiscales, leurs contraintes et leurs profils cibles divergent fortement. Comparatif complet pour choisir le dispositif le plus adapté à votre situation patrimoniale et fiscale.

Deux dispositifs, deux logiques fiscales opposées

Avant d’entrer dans les chiffres, il est essentiel de comprendre la philosophie fiscale de chaque dispositif.

La loi Denormandie : une réduction d’impôt lisible et encadrée

La loi Denormandie repose sur un principe simple : l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt calculée sur le montant global de l’opération, incluant le prix d’acquisition et les travaux. Cet avantage fiscal est connu à l’avance et réparti sur une durée d’engagement choisie.

Le dispositif Jeanbrun : l’amortissement au cœur de la stratégie

Le dispositif Jeanbrun adopte une approche radicalement différente. Il permet d’amortir fiscalement la valeur du bien immobilier, tout en imputant les travaux sous forme de déficit foncier. L’avantage dépend donc directement du niveau d’imposition de l’investisseur et de ses revenus fonciers existants.

Résultat :

• Denormandie privilégie la prévisibilité,

• Jeanbrun maximise l’impact fiscal, notamment en début d’investissement.

Conditions d’éligibilité : des exigences différentes

Les travaux de rénovation : un critère déterminant

L’un des principaux points de différenciation entre Denormandie et Jeanbrun concerne la nature et l’ampleur des travaux.

• Denormandie impose un montant de travaux représentant au moins 25 % du coût total de l’opération, avec un objectif énergétique relativement accessible.

• Jeanbrun exige des travaux plus lourds, représentant au minimum 30 % du prix d’acquisition, et une rénovation énergétique complète permettant d’atteindre un excellent niveau de performance difficilement atteignable dans l'ancien ou du moins souvent incertaine.

Zones géographiques : flexibilité contre encadrement

Denormandie : un périmètre restreint

Le dispositif Denormandie est limité à des communes éligibles relevant notamment de programmes de revitalisation des centres-villes. Cela restreint les opportunités, en particulier dans les grandes métropoles.

Jeanbrun : liberté totale d’investissement

À l’inverse, le dispositif Jeanbrun permet d’investir partout en France.

- Pour les investisseurs souhaitant cibler les grandes villes, Jeanbrun offre une souplesse géographique nettement supérieure.

Durée d’engagement : souplesse ou engagement ferme

• Denormandie propose plusieurs durées d’engagement possibles (6, 9 ou 12 ans), offrant une vraie flexibilité stratégique.

• Jeanbrun impose un engagement unique de 9 ans, sans possibilité d’adaptation.

Ce critère peut être décisif pour les investisseurs souhaitant conserver une marge de manœuvre dans le temps.

Simulation comparative : quel impact réel pour l’investisseur ?

À budget équivalent, les deux dispositifs peuvent aboutir à un avantage fiscal global comparable, mais avec une répartition très différente dans le temps.

• Denormandie lisse l’avantage fiscal sur plusieurs années, offrant une visibilité stable.

• Jeanbrun concentre l’économie d’impôt sur les premières années grâce au déficit foncier et à l’amortissement, ce qui peut représenter un levier puissant pour les contribuables fortement imposés.

-Le choix dépend donc moins du montant total que du rythme auquel l’avantage fiscal est perçu.

Quel dispositif choisir selon votre profil ?

Denormandie est particulièrement adapté si :

• votre taux marginal d’imposition est modéré,

• vous recherchez une réduction d’impôt simple et prévisible,

• le bien se situe dans une commune éligible,

• vous souhaitez choisir la durée d’engagement.

Jeanbrun est plus pertinent si :

• votre taux marginal d’imposition est élevé,

• vous disposez déjà de revenus fonciers à neutraliser,

• le bien est situé hors zones Denormandie,

• vous recherchez un impact fiscal fort dès les premières années.

Les erreurs fréquentes à éviter

1. Choisir uniquement selon l’avantage fiscal, sans analyser l’emplacement et la demande locative.

2. Sous-estimer le coût et la complexité des travaux, notamment dans le cadre de Jeanbrun.

3. Oublier que les dispositifs ne sont pas cumulables sur un même bien.

Conclusion : une question de stratégie patrimoniale avant tout

Il n’existe pas de dispositif universellement supérieur.
La loi Denormandie reste une valeur sûre pour les investisseurs prudents, recherchant simplicité et visibilité.
Le dispositif Jeanbrun s’adresse à des profils plus avertis, fortement fiscalisés, capables d’assumer une rénovation ambitieuse en échange d’un avantage fiscal renforcé.

Chez Carrepierre, nous sommes convaincus que le bon choix ne repose pas uniquement sur la fiscalité, mais sur l’alignement entre votre projet immobilier, votre horizon de détention et votre situation personnelle.

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