Dispositif Jeanbrun et fiscalité immobilière : comparaison avec les principaux mécanismes existants

Dans un contexte de crise du logement, de tension sur l’offre locative et de recherche de nouveaux leviers pour encourager l’investissement immobilier, le projet de statut du bailleur privé à vocation sociale, souvent désigné sous le nom de dispositif Jeanbrun, suscite de nombreuses réactions.

Sans entrer dans une analyse militante ou partisane, il apparaît utile de comparer objectivement ce futur dispositif avec les mécanismes fiscaux déjà connus, tels que le Pinel, le Denormandie, le Malraux ou encore le déficit foncier, afin d’en mesurer la portée réelle, les conditions d’application et les différences structurelles.

Cet article a pour objectif de proposer une lecture neutre, comparative et factuelle, à destination des investisseurs souhaitant mieux comprendre les enjeux fiscaux de l’investissement locatif en France.

Présentation générale du dispositif Jeanbrun

Le dispositif Jeanbrun vise à créer un statut du bailleur privé, avec une orientation plus marquée vers le logement social ou intermédiaire, en contrepartie d’avantages fiscaux reposant principalement sur un mécanisme d’amortissement.

Contrairement aux dispositifs de réduction d’impôt directe, ce mécanisme s’inscrit davantage dans une logique proche de la location meublée au réel, en permettant la déduction progressive d’une partie de la valeur du bien.

Toutefois, plusieurs paramètres techniques distinguent ce dispositif :

• Une base amortissable différente selon que le bien est neuf ou ancien

• Plusieurs taux d’amortissement

• Des plafonds d’imputation annuelle variables en fonction de la dimension sociale du logement

• Une durée d’engagement locatif comparable aux dispositifs existants

Cette structuration, bien que cohérente sur le plan technique, implique une lecture fiscale plus approfondie qu’un mécanisme forfaitaire.

Comparaison avec les principaux dispositifs fiscaux immobiliers

1. Nature de l’avantage fiscal

Le dispositif Jeanbrun se distingue donc par une logique d’économie d’impôt indirecte, dépendante du taux marginal d’imposition (TMI) de l’investisseur, contrairement aux réductions d’impôt fixes.

2. Comparaison chiffrée sur un cas théorique

Hypothèse de travail (à des fins strictement comparatives) :

• Montant total de l’investissement : 300 000 €

• Répartition : 100 000 € de foncier et 200 000 € de travaux

• Investisseur : couple soumis à une TMI de 30 %

• Durée de détention analysée : 9 ans

Résultats comparatifs (avantage fiscal brut)

• Déficit foncier au réel
  → Environ 94 400 € d’économie fiscale cumulée
  → Soit environ 10 488 € par an (lissage théorique)

• Dispositif Malraux (secteur sauvegardé – PSMV approuvé)
  → 60 000 € d’avantage fiscal
  → Soit 6 666 € par an sur 9 ans

• Dispositif Denormandie ancien (engagement 9 ans)
  → 54 000 € de réduction d’impôt
  → Soit 6 000 € par an

• Dispositif Jeanbrun – version intermédiaire (hypothèse actuelle)
  → 21 600 € d’avantage fiscal estimé
  → Soit 2 400 € par an

Ces montants restent indicatifs et dépendent de nombreux paramètres : niveau de revenus, modalités exactes d’amortissement, plafonds retenus, et évolution finale du cadre réglementaire.

Points techniques à surveiller pour le dispositif Jeanbrun

Plusieurs éléments restent déterminants dans l’analyse comparative :

• Intégration ou non des frais de notaire dans la base amortissable
  → Contrairement au Pinel, où ces frais étaient inclus dans le prix de revient fiscal

• Cumul possible avec Loc’Avantages, sous conditions de loyers plafonnés

• Traitement des amortissements lors du calcul de la plus-value immobilière, point clé pour la rentabilité à long terme

• Lisibilité pour les investisseurs non avertis, comparée à des dispositifs plus standardisés

Dispositif Jeanbrun : complément ou alternative ?

D’un point de vue strictement comparatif, le dispositif Jeanbrun ne semble pas destiné à remplacer les mécanismes historiques les plus puissants en termes d’optimisation fiscale, comme le déficit foncier ou le Malraux.

Il pourrait en revanche s’inscrire comme :

• Un outil complémentaire pour certains profils d’investisseurs

• Une solution intermédiaire pour des projets à vocation sociale

• Un nouveau cadre fiscal pour structurer l’offre locative privée dans les zones tendues

Conclusion : une approche à adapter à chaque stratégie patrimoniale

Chaque dispositif fiscal immobilier répond à une logique différente :
réduction d’impôt immédiate, déduction de charges, amortissement ou valorisation patrimoniale long terme.

Le futur dispositif Jeanbrun s’inscrit dans cette diversité et devra être analysé au cas par cas, en fonction :

• du niveau de revenus,

• des objectifs patrimoniaux,

• de la durée de détention,

• et de la stratégie globale de l’investisseur.

Chez Carrepierre.fr, nous privilégions une approche factuelle et pédagogique, afin de permettre à chaque investisseur de comprendre les mécanismes existants et de choisir la solution la plus adaptée à son projet immobilier.

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