Tout savoir sur la réduction d'impôt « Denormandie »

 Tout savoir sur la réduction d’impôt Denormandie (mise à jour 2025)

Publié le 7 octobre 2025
Lecture : environ 5 minutes
Thématiques : Déduction fiscale • Énergie • Immobilier

Vous souhaitez investir dans l’immobilier ancien tout en réduisant vos impôts ? Le dispositif Denormandie vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu à condition de réaliser des travaux de rénovation dans certaines zones éligibles.
Voici tout ce qu’il faut savoir sur ce dispositif prolongé jusqu’en 2027.

Ce qui change au 30 septembre 2025

L’arrêté du 5 septembre 2025 a modifié le classement des communes en zones A, B et C, qui détermine les zones éligibles et le niveau des aides à l’investissement locatif.

Ces nouvelles dispositions s’appliquent à toutes les offres de prêts émises à partir du 30 septembre 2025.

Zones en tension immobilière -Révision du zonage ABC : quels impacts sur les aides au logement ? | Service Public

Le dispositif Denormandie, c’est quoi ?

Créé pour encourager la rénovation des logements anciens, le dispositif Denormandie offre une réduction d’impôt sur le revenu aux particuliers qui achètent un bien à rénover dans certaines communes, puis le mettent en location.

• Référencé à l’article 199 novovicies du Code général des impôts.

• Prolongé jusqu’au 31 décembre 2027 (article 42 de la loi du 9 avril 2024).

• Destiné aux investisseurs particuliers souhaitant contribuer à la revitalisation des centres-villes.

Quelles sont les communes concernées ?

Pour être éligible, le logement doit se situer dans :

• Une commune du programme Action Cœur de Ville,

• Une commune ayant signé une Opération de Revitalisation du Territoire (ORT),

• Ou une commune présentant un besoin important de réhabilitation de l’habitat.

Depuis le 11 avril 2024, le dispositif est également ouvert :

• aux copropriétés en difficulté financière,

• et aux logements inclus dans une opération de requalification des copropriétés dégradées (ORCOD).

 Vous pouvez vérifier la zone de votre logement grâce au simulateur officiel ou consulter la carte des communes éligibles:

Simulateur - Connaître la zone de sa commune : A, A bis, B1, B2 ou C - Service-Public.fr

Conditions d’éligibilité à la réduction d’impôt Denormandie

1. Conditions liées au logement

• Le bien doit être ancien ou un local transformé en habitation.

• Il doit être loué non meublé comme résidence principale pendant 6, 9 ou 12 ans.

• Les loyers sont plafonnés selon la zone (valeurs 2025) :

Source : service-public.gouv.fr

2. Conditions liées aux travaux

Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération.

Ils doivent permettre :

• une amélioration énergétique de 20 à 30 %, ou

• la réalisation d’au moins deux types de travaux parmi :

  • changement de chaudière,

  • isolation toiture ou murs,

  • remplacement des fenêtres,

  • création de surfaces habitables (balcon, garage, terrasse…).

Les travaux doivent être achevés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant l’achat.

3. Conditions liées au locataire

• Le locataire ne doit pas faire partie du foyer fiscal du propriétaire.

• Son revenu fiscal de référence doit respecter les plafonds réglementaires:

  Impôt sur le revenu - Investissement locatif dans l'ancien « loi Denormandie » (réduction d'impôt) | Service Public

Montant de la réduction d’impôt Denormandie

Le montant de la réduction d’impôt dépend du prix total de l’opération (achat + travaux) et de la durée d’engagement locatif :

Le dispositif est plafonné à 300 000 € d’investissement et 5 500 €/m².
Au-delà, la fraction excédentaire n’est pas prise en compte.

N’oubliez pas le plafonnement global des niches fiscales.

Comment bénéficier du dispositif Denormandie ?

Pour profiter de cette réduction d’impôt :

1. Déclarez votre investissement locatif lors de la déclaration annuelle de revenus.

2. Cochez la case « Investissements locatifs » dans la rubrique « Charges ».

3. Fournissez :

   • le bail de location,

   • l’avis d’imposition du locataire,

   • et une note récapitulative des travaux réalisés et de leur montant.

 Ce dispositif n’est pas cumulable avec d’autres aides comme Loc’Avantages.

Conclusion:

Le Denormandie est un outil puissant pour investir dans l’immobilier ancien, valoriser un patrimoine local et réduire sa fiscalité.
Idéal pour les investisseurs souhaitant concilier rendement, rénovation et impact territorial.

Consultez nos programmes éligibles à la loi Denormandie:

Investissement Loi Denormandie – Réduisez vos impôts en rénovant l’immobilier ancien