Pourquoi investir en nue-propriété

 Le principe du démembrement de propriété :

Le démembrement de propriété est la dissociation du droit de propriété entre la nue-propriété (abusus) et l’usufruit pour une durée temporaire et initialement déterminée dans les actes notariés d’acquisition. Cette durée est généralement comprise entre 15 et 20 ans.

Pendant cette période de démembrement, l’usufruitier garde la jouissance du bien et le droit d’en percevoir les fruits (loyers).

La contre partie de la cession de l’usufruit à un bailleur institutionnel, est de permettre au nu-propriétaire d’acquérir un bien immobilier avec une décote comprise entre 40 à 50 % par rapport au prix de la pleine-propriété et de se constituer ainsi un patrimoine à moindre coût dans les zones tendues.

Les principaux avantages de l’investissement en nue-propriété

• Absence d’aléas locatifs pendant toute la durée du démembrement.
• Absence de taxes et d’impôts sur le bien démembré (IR, IFI, CSG-CRDS, taxe foncière, assurance, frais de gestion, …).
• Possibilité de déduire les intérets d'emprunt payés par le nu-popriétaire pour financer son acquisition de ces autres revenus fonciers.
• Absence de travaux et d’entretien (article 605 et 606 du CC à la charge de l’usufruitier) et obligation qui pèse sur l’usufruitier de remettre le bien immobilier en bon état d’usage et d’habitabilité à l’extinction du démembrement.
• Rentabilité nette de l’investissement généralement supérieur à un investissement classique en pleine propriété. Cette rentabilité s’établit à environ 3,47 % annuelle (à euros constant et sans revalorisation immobilière).
• Un marché secondaire liquide. La demande d’acquisition d’un bien en démembrement sur des durées inférieures à 15 ans est importante

Les objectifs de l’investisseur en nue-propriété : 

A l’extinction de la période du démembrement de propriété, le nu-propriétaire récupère automatiquement et gratuitement la pleine propriété de son bien, il peut alors :

• Se constituer un flux de revenu pour la retraite en louant son bien et en percevant les loyers,
• Se constituer un capital qui lors de la revente à terme aura une plus-value fiscalement peu imposée,
• Utiliser le démembrement dans un objectif de transmission de patrimoine. (assiette réduite et d’un barème fiscal favorable pour un bien grevé d’un usufruit à durée fixe - art. 669 II CGI),
• Habiter son bien pour y vivre à l’année ou comme pieds à terre.