Le démembrement de propriété

Une stratégie idéale pour transmettre et optimiser les avantages Déficit Foncier et Monuments Historiques

Le démembrement de propriété est un outil patrimonial puissant, particulièrement adapté aux investissements immobiliers comportant des travaux importants. Souvent méconnu, il est pourtant parfaitement compatible avec les régimes fiscaux Déficit Foncier et Monuments Historiques, à condition de respecter certaines règles simples.

Le principe du démembrement : séparer pour mieux transmettre

Le démembrement consiste à diviser la pleine propriété d’un bien en deux droits distincts :

• L’usufruit, généralement conservé par le parent :
  il donne le droit d’occuper le bien ou d’en percevoir les loyers.

• La nue-propriété, généralement transmise aux enfants :
  les enfants deviennent propriétaires « en sommeil », sans gestion ni fiscalité.
  À l’extinction de l’usufruit (durée fixe ou décès), ils récupèrent automatiquement la pleine propriété, sans droits de succession.

Ce mécanisme permet de préparer la transmission, tout en utilisant pleinement les avantages fiscaux liés aux travaux.

Compatibilité avec les régimes Déficit Foncier et Monuments Historiques

Contrairement aux dispositifs Malraux ou Pinel, le démembrement est 100 % compatible avec les régimes Déficit Foncier et Monuments Historiques.

Pour cela :

• L’usufruitier doit prendre en charge l’intégralité des travaux d’entretien et de restauration (article 31 bis du CGI).

• Il peut alors déduire :

  • les travaux,

  • les charges,

  • les intérêts d’emprunt.

Le déficit foncier généré s’impute :

• Jusqu’à 10 700 € par an sur le revenu global (Déficit Foncier),

• Sans aucune limite dans le cas d’un immeuble classé ou inscrit Monument Historique.

Le surplus est reportable pendant 10 ans.

Pour un bien Monument Historique, l’obligation de conservation minimale de 15 ans s’applique à la fois à l’usufruitier et aux nus-propriétaires.

Exemple concret :

Une personne de 58 ans, trois enfants, et un bien de 450 000 €

Composition du prix

• Foncier : 100 000 €

• Travaux : 350 000 €

• Total : 450 000 €

Mise en place du démembrement

À 58 ans, la valeur fiscale de l’usufruit est d’environ 40 % et celle de la nue-propriété d’environ 60 % (barème fiscal).

Simulateur - Barème fiscal de l'usufruit et de la nue-propriété - Service-Public.fr

Ainsi, le foncier de 100 000 € peut être ventilé comme suit :

• Usufruit (40 %) : 40 000 €

• Nue-propriété (60 %) : 60 000 €, répartie entre les trois enfants (20 000 € chacun).

Les 350 000 € de travaux sont intégralement financés par le parent usufruitier, ce qui lui permet d’utiliser pleinement les régimes fiscaux :

• Déduction des travaux sur ses revenus fonciers,

• Déficit imputable sur le revenu global (10 700 €/an) ou illimitée dans le cas Monument Historique,

• Report du surplus pendant 10 ans.

À l’extinction de l’usufruit…

Les trois enfants deviennent automatiquement pleins propriétaires d’un bien ayant coûté 450 000 €, sans droits de succession.
Chaque enfant récupère ainsi un tiers de la pleine propriété, sans fiscalité supplémentaire.

Les avantages du démembrement pour le parent (usufruitier)

• Transmettre sans se démunir : conserver l’usage ou les loyers tout en préparant la transmission.

• Optimisation fiscale grâce aux travaux déductibles.

• Réduction future des droits de succession puisque seule la nue-propriété est transmise.

• Protection du conjoint survivant via le maintien de l’usufruit.

Les avantages pour les enfants (nus-propriétaires)

• Aucune fiscalité pendant le démembrement (pas d’IFI, pas de revenus).

• Acquisition d’un bien à forte valeur, sans effort financier.

• Transmission optimisée, avec récupération de la pleine propriété sans droits de succession.

• Patrimoine valorisé grâce aux travaux financés par l’usufruitier.

Conclusion

Le démembrement de propriété est l’un des montages les plus efficaces pour investir dans un bien à travaux importants, tout en optimisant la transmission familiale. Entièrement compatible avec les régimes Déficit Foncier et Monuments Historiques, il permet de cumuler :

✓ optimisation fiscale
✓ transmission maîtrisée
✓ valorisation patrimoniale sur le long terme

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