Dispositif Denormandie : dans quelles villes investir en 2025 ?

La loi Denormandie : un levier d’investissement immobilier dans l’ancien

Le dispositif Denormandie est une mesure fiscale attractive, pensée pour encourager la rénovation immobilière et redonner vie aux centres-villes dégradés. Mis en place en janvier 2019, il remplace la loi Cosse et complète la loi Pinel dans l’ancien.
Ce mécanisme de défiscalisation immobilière permet aux investisseurs d’acheter un logement ancien, d’y réaliser des travaux de rénovation et de bénéficier d’une réduction d’impôt proportionnelle à la durée de location.

En 2025, la loi Denormandie immobilier reste un outil pertinent pour :

• investir dans l’immobilier ancien,

• bénéficier d’un rendement locatif attractif,

• optimiser sa fiscalité tout en participant à la revitalisation des centres-villes.

Quelles sont les conditions pour bénéficier du dispositif Denormandie ?

Pour profiter des avantages fiscaux de la loi Denormandie, plusieurs conditions doivent être respectées :

1. Acquérir un logement ancien situé dans une ville éligible.

2. Réaliser au moins 25 % de travaux de rénovation par rapport au coût total de l’opération.

3. Mettre le bien en location nue pendant 6, 9 ou 12 ans.

4. Respecter les plafonds de loyers et de ressources des locataires, identiques à ceux de la loi Pinel.

L’objectif est clair : rénover l’immobilier ancien et offrir aux habitants des logements modernes, économes en énergie et attractifs.

La loi Denormandie et le programme « Action Cœur de Ville »

Le dispositif s’inscrit dans le programme national Action Cœur de Ville, lancé en 2018 pour revitaliser les communes moyennes.
Au total, 222 villes françaises bénéficient du dispositif Denormandie, avec un accompagnement financier de l’État afin de soutenir la rénovation des logements et la redynamisation économique:

Simulateur - Vérifier si votre ville relève du dispositif Denormandie - Service-Public.fr

Où investir avec la loi Denormandie ?

Selon une étude de MeilleursAgents, près de 70 % des villes éligibles à la loi Denormandie offrent une rentabilité positive pour un risque mesuré.

Les critères étudiés :

• Rendement locatif (prix d’achat, montant des travaux, loyers perçus).

• Contexte local : taux de vacance, demande locative, évolution démographique.

• Coût total de l’investissement et avantages fiscaux liés à la durée d’engagement.

Le top 20 des villes où investir avec la loi Denormandie

Voici quelques villes offrant un fort potentiel en investissement locatif Denormandie :

• Limoges (Nouvelle-Aquitaine) 

• Sarrebourg (Grand Est) 

• Mulhouse (Grand Est) 

• Saint-Quentin (Hauts-de-France) 

• Marmande, Cognac, Angoulême, Agen, Niort (Nouvelle-Aquitaine) 

• Chalon-sur-Saône (Bourgogne-Franche-Comté) 

• Pontivy, Dieppe,  (Bretagne et Normandie) – 8,4 %

• Valenciennes (Hauts-de-France) 

Ces villes, parmi d’autres, combinent prix au m² attractifs et loyers stables, ce qui garantit un bon rendement immobilier et une optimisation fiscale via la loi Denormandie.

Quels avantages fiscaux avec la loi Denormandie ?

La réduction d’impôt dépend de la durée de mise en location :

• 6 ans : 12 % du prix du bien (2 % par an)

• 9 ans : 18 % du prix du bien

• 12 ans : 21 % du prix du bien

Exemple : pour un investissement de 150 000 € en loi Denormandie, l’économie d’impôt peut atteindre 31 500 € sur 12 ans.

Loi Denormandie et déficit foncier : cumul possible ?

Le dispositif impose que 25 % du budget total soit consacré aux travaux. Ces dépenses ne sont pas déductibles des revenus fonciers.
En revanche, si les travaux dépassent ce seuil, l’excédent peut être imputé en déficit foncier, et donc venir réduire l’imposition des loyers perçus.

Conclusion : pourquoi investir en loi Denormandie avec Carrepierre.fr ?

L’investissement locatif en loi Denormandie est une solution idéale pour :

• acheter dans l’immobilier ancien avec travaux,

• profiter d’avantages fiscaux attractifs,

• bénéficier d’une rentabilité locative solide,

• participer à la revitalisation des villes françaises.

Chez Carrepierre.fr, nous vous accompagnons pour identifier les meilleures opportunités Denormandie en France.
Notre expertise en défiscalisation immobilière (loi Denormandie, loi Malraux, déficit foncier) vous aide à sécuriser votre investissement et à construire un patrimoine durable.

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