Le futur Statut du Bailleur Privé : un nouveau cadre fiscal pour relancer l’investissement locatif dès 2026

Face à la contraction de l’investissement locatif privé en France, le gouvernement a décidé de lancer un « statut du bailleur privé » qui sera intégré, via amendement, à la Loi de finances 2026. Ce dispositif vise à offrir aux propriétaires-bailleurs un cadre fiscal simplifié, attractif et durable, tout en incitant à la location longue durée de logements vides et à la rénovation du parc ancien. 

1. Contexte et enjeux

Le constat est clair : après le pic d’investissement locatif début 2023 (27 % des nouveaux acquéreurs) puis la baisse observée (24,3 % selon Century 21) – le marché des logements loués vides est devenu moins attractif. 

Parallèlement, le parc ancien souffre d’un déficit d’entretien et d’un retard de rénovation énergétique. Le nouveau statut entend donc relier deux objectifs : relancer l’offre locative durable et encourager la rénovation des logements. 

2. Le dispositif : que prévoit-on ?

2.1 Amortissement fiscal du bien loué

Le cœur du dispositif est l’introduction d’un mécanisme d’amortissement fiscal des logements mis en location nue longue durée. Concrètement :

• Pour un logement neuf, un amortissement proposé de l’ordre de 5 % par an sur 20 ans. 

• Pour un logement ancien, amortissement envisagé de 4 % par an, conditionné à ce que les travaux de rénovation représentent au moins 15 % de la valeur du bien. 

• Une version plus prudente évoque un amortissement réduit à 2 % par an pour préserver les finances publiques. 

• Le mécanisme s’ajouterait aux charges classiques (intérêts d’emprunt, taxe foncière, etc.). 

2.2 Conditions d’engagement

Pour bénéficier du statut, plusieurs conditions sont envisagées :

• Louer en nue (et non en meublé) pour une durée minimale (souvent évoquée à 9 ans ou plus). 

• Acquisition à partir du 1er janvier 2026. 

• Pour l’ancien : effectuer des travaux de rénovation ou d'amélioration énergétique dans certaines conditions. 

2.3 Bonus pour loyers modérés & micro-foncier

Le statut prévoit des incitations supplémentaires si le bailleur accepte de pratiquer un loyer intermédiaire, social ou très social :

• Bonus d’amortissement de +0,5 % à +1,5 % par an selon le niveau du loyer. 

• Pour le régime micro-foncier, l’abattement pourrait passer de 30 % à 50 % (plafond ~30 000 € de revenus). 

2.4 Autres mesures d’accompagnement

• Rehaussement du plafond de déficit foncier déductible (jusqu’à 40 000 €). 

• Exclusion possible de l’IFI pour les logements loués sous ce dispositif. 

• Encadrement des loyers ou plafonnement selon zone géographique ou conditions. 

3. Ce que cela change pour l’investisseur

3.1 Meilleure rentabilité et stabilité

Grâce à cet amortissement, le propriétaire pourra réduire considérablement l’imposition sur ses revenus issus de loyers vides, rapprochant la fiscalité de la location nue de celle de la location meublée. 

3.2 Simplification du cadre fiscal

Ce statut s’inscrit dans une volonté d’harmoniser et simplifier les multiples régimes (Pinel, LMNP, Denormandie…) pour offrir un cadre unique plus clair aux bailleurs privés. 

3.3 Orientation vers la rénovation et le parc ancien

En visant aussi bien le neuf que l’ancien rénové, ce dispositif encourage l’investissement dans l’immobilier existant et les travaux d’amélioration énergétique. Cela correspond à des axes forts pour Carrepierre, notamment en Monument Historique ou en rénovation patrimoniale.

3.4 Conditions long-terme et responsabilité

Le choix de la durée minimale de mise en location (9 ans ou plus) et la condition de loyers modérés montrent que l’État veut s’assurer que cet avantage fiscal serve l’offre locative durable, et non un simple effet de défiscalisation opportuniste.

4. Impacts prévus et calendrier

• Le dispositif devrait être intégré via amendement au projet de loi de finances pour 2026, avec une entrée en vigueur probable au 1er janvier 2026. 

• Les effets escomptés : relance de l’investissement locatif, amélioration de l’offre de logements, accélération de la rénovation énergétique. 

Ce nouveau statut du bailleur privé, prévu dans la loi de finances 2026, marque une évolution majeure pour le marché locatif français.
Il cherche à encourager la location nue, réhabiliter le parc ancien et réconcilier fiscalité et attractivité pour les investisseurs.

Pour Carrepierre, ce contexte confirme l’intérêt croissant pour l’investissement immobilier dans l’ancien rénové, notamment via les dispositifs Monuments Historiques, Denormandie et déficit foncier.

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