Statut du Bailleur Privé un projet de réforme qui peine vraiment à convaincre

Depuis plusieurs années, le Pinel avait fini par s’essouffler. Les plafonds de loyers étaient contraignants, la réduction d’impôt diminuait chaque année et les prix du neuf explosaient. Beaucoup attendaient donc la réforme du bailleur privé comme une manière de “remettre à plat” la fiscalité de l’investissement locatif.

Mais en comparant honnêtement les deux dispositifs, on réalise rapidement que le nouveau statut, malgré ses ambitions affichées, apporte très peu d’avantages réels, surtout pour les investisseurs sans revenus fonciers existants.

Un fonctionnement très différent

Le Pinel offrait une réduction d’impôt directe, visible et certaine. Plus on investissait, plus la réduction montait, avec un rapport assez simple : un engagement de location entre 6 et 12 ans et une réduction calculée sur le prix du bien. Le bailleur privé fonctionne autrement : il introduit un amortissement plafonné à 8 000 € par an et une réduction d’impôt complémentaire via Loc’Avantages, mais uniquement dans un cadre de location très encadrée, avec une obligation de louer nu pendant 12 ans.

Concrètement, le Pinel apportait un avantage immédiat et automatique. Le bailleur privé, lui, n’apporte un avantage que si l’investisseur dispose déjà de revenus fonciers positifs, sans quoi l’amortissement n’a aucune utilité. La réduction d’impôt Loc’Avantages, quant à elle, reste limitée par des loyers très bas qui grèvent déjà la rentabilité.

Un rapport à la rentabilité radicalement opposé

Avec le Pinel, l’investisseur pouvait compenser en partie le cash-flow négatif grâce à la réduction d’impôt. Ce n’était pas parfait, mais dans de nombreux cas, cela limitait l’effort d’épargne mensuel. Avec le nouveau bailleur privé, l’investisseur ne reçoit rien immédiatement. Il amortit son bien, certes, mais cet amortissement n’a de sens que si des revenus fonciers sont déjà existants et suffisants pour absorber la déduction.

Pire encore, tout ce qui est amorti doit être réintégré dans la plus-value à la revente. Autrement dit, l’État ne renonce pas réellement à l’impôt : il le reporte simplement. Le Pinel générait un véritable gain fiscal ; le bailleur privé, un simple décalage temporel.

Un exemple chiffré qui cristallise la différence

Prenons un achat de 250 000 €, financé sur 20 ans à 3,50 %, assurance comprise, sans apport. La mensualité se situe autour de 1 450 € par mois. Dans le cadre du bailleur privé, le bien doit être loué nu sous des plafonds ANAH/Loc’Avantages. Selon les zones, cela représente un loyer de 750 à 850 € par mois, soit une perte de 600 à 700 € chaque mois, sans compensation fiscale immédiate.

L’amortissement de 8 000 € par an n’a aucun impact si l’investisseur n’a pas déjà un parc immobilier qui génère des revenus fonciers imposables. L’économie d’impôt devient alors purement théorique. Et au bout des 12 ans, l’investisseur se retrouve avec ces 96 000 € d’amortissement réintégrés dans sa plus-value. Le Pinel, malgré ses limites, offrait une réduction d’impôt certaine, immédiate et non récupérée par l’État à la sortie.

Une philosophie opposée

Le Pinel cherchait à attirer massivement les investisseurs, parfois trop. Le bailleur privé, lui, cherche avant tout à les discipliner. Il impose une location nue, des loyers réglementés, un engagement très long et une fiscalité technique qui dissuade clairement le primo-investisseur. Là où le Pinel jouait sur une incitation directe et lisible, le bailleur privé repose sur un avantage fiscal conditionnel, complexe et, souvent, inutile.

Alors, lequel est le plus avantageux ?

En réalité, tout dépend du profil de l’investisseur.
Pour un foyer sans revenus fonciers préexistants, le bilan est simple : le Pinel était nettement plus intéressant. Il réduisait l’impôt, allégeait l’effort d’épargne et créait un avantage réel, même si les loyers étaient plafonnés.

Le bailleur privé n’apporte quasiment rien dans ce cas. Il met l’investisseur à contribution pendant 12 ans sans lui offrir de véritable avantage en retour. Il n’améliore ni la rentabilité, ni le cash-flow, et ne sécurise aucune économie d’impôt.

En revanche, pour un investisseur déjà fortement exposé à l’immobilier locatif classique, avec des revenus fonciers positifs chaque année, l’amortissement peut avoir un intérêt. Mais cet intérêt est affaibli par la réintégration dans la plus-value et par la contrainte des loyers très bas qui diminuent d’emblée le rendement brut.

Une conclusion difficile à ignorer

En comparant ligne par ligne, le Pinel apparaissait imparfait mais efficace pour une large partie des ménages souhaitant investir dans le locatif. Le bailleur privé, lui, semble conçu pour des investisseurs déjà installés, capables de bénéficier d’un mécanisme d’amortissement qui ne fonctionne que si l’on possède déjà un parc immobilier rentable.

Pour tous les autres, la réforme ressemble à une promesse fiscale qui ne se matérialisera jamais. À l’heure où les taux sont élevés, où les prix ne baissent pas vraiment et où les loyers plafonnés fragilisent la rentabilité, ce nouveau statut n’apporte strictement aucune solution aux problèmes réels des investisseurs.