Loi Denormandie 2026: comprendre le dispositif de défiscalisation immobilière et ses avantages

Loi Denormandie 2026: comprendre le dispositif de défiscalisation immobilière et ses avantages

La loi Denormandie est un dispositif de défiscalisation immobilière destiné à encourager la rénovation de logements anciens dans les centres-villes français. Elle s’adresse aux investisseurs souhaitant réduire leurs impôts tout en participant à la revitalisation urbaine et à la remise sur le marché de logements rénovés et plus performants énergétiquement.

Qu’est-ce que la loi Denormandie et quels sont ses principes ?

La loi Denormandie permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu lors de l’achat d’un bien immobilier ancien à rénover (ou déjà rénové), sous réserve que les travaux représentent au minimum 25 % du coût total de l’opération.

L’investissement doit être réalisé entre le 28 mars 2019 et le 31 décembre 2027, dans la limite :

• de 300 000 € par opération,

• et de 5 500 € par m².

Les logements éligibles doivent être situés :

• dans une ville du programme Action Cœur de Ville,

• ou dans une commune ayant signé une Opération de Revitalisation du Territoire (ORT),

• ou dans une zone où la réhabilitation de l’habitat ancien est considérée comme prioritaire.

Sur le plan énergétique, le bien doit soit :

• afficher une amélioration de la performance énergétique d’au moins 30 %,

• soit intégrer au moins deux travaux de rénovation énergétique (isolation, chauffage, menuiseries…).

Qui peut bénéficier de la loi Denormandie et à qui louer le logement ?

La loi Denormandie est accessible à tout contribuable domicilié fiscalement en France, que l’investissement soit réalisé :

• en nom propre,

• en indivision,

• ou via une SCI (hors démembrement de propriété).

Le logement doit être :

• loué nu,

• à usage de résidence principale,

• dans le respect de plafonds de loyers et de conditions de ressources du locataire, déterminés selon le zonage immobilier (A, A bis, B1, B2, C).

Il est également possible de louer le bien à un ascendant ou un descendant, à condition que celui-ci ne soit pas rattaché au foyer fiscal du propriétaire.

Quel est le taux de réduction d’impôt Denormandie en 2026 ?

Le taux de réduction d’impôt dépend de la durée d’engagement locatif choisie par l’investisseur :

• 12 % pour une location de 6 ans,

• 18 % pour une location de 9 ans,

• 21 % pour une location de 12 ans.

La réduction s’applique sur le prix de revient global du projet, comprenant :

• le prix d’achat du bien,

• les frais de notaire,

• et le montant des travaux.

Exemple :
Pour un investissement Denormandie de 200 000 € avec un engagement de location de 9 ans, la réduction d’impôt est de :
200 000 € × 18 % = 36 000 €, soit 4 000 € par an pendant 9 ans.

Il est possible de réaliser jusqu’à deux opérations par an, dans la limite globale de 300 000 €.

Quels travaux sont éligibles à la loi Denormandie ?

Les travaux Denormandie doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération et être réalisés par des entreprises certifiées RGE (Reconnu Garant de l’Environnement).

Ils doivent permettre :

• soit une amélioration énergétique globale de 30 %,

• soit la réalisation d’au moins deux types de travaux parmi les suivants :

  • isolation des combles ou de la toiture,

  • isolation des murs par l’extérieur,

  • remplacement des fenêtres,

  • changement de chaudière ou de système de chauffage,

  • modernisation du système de production d’eau chaude sanitaire.

Les travaux doivent être achevés avant la mise en location. L’investisseur dispose ensuite de 12 mois pour louer le logement, à compter :

• de la fin des travaux,

• ou de l’acquisition du bien si celle-ci intervient après l’achèvement.

Pourquoi investir en loi Denormandie aujourd’hui ?

La loi Denormandie constitue une opportunité attractive pour investir dans l’immobilier ancien, en combinant :

• réduction d’impôt significative,

• valorisation patrimoniale d’un bien rénové,

• rendement locatif sécurisé,

• et impact positif sur les centres-villes.

Dans quelles zones investir en 2026 et pourquoi existe-t-il plusieurs plafonds ?

Les biens éligibles à la loi Denormandie doivent être situés :

• dans l’une des 222 communes du programme Action Cœur de Ville,

• ou dans une commune ayant signé une ORT, soit plus de 1 900 villes en France.

Le zonage A bis, A, B1, B2 et C détermine :

• les plafonds de loyers,

• les plafonds de ressources des locataires.

Ces plafonds sont fixés par l’Administration fiscale en fonction de la tension du marché locatif local.
Bien que parfois critiqué, ce zonage reste la référence officielle.

À noter :

• Les plafonds applicables sont ceux en vigueur l’année de signature du bail.

• Si les revenus du locataire augmentent ensuite au-delà du plafond, le bail reste valable.

Quel est le taux de réduction d’impôt Denormandie en 2026 ?

La réduction d’impôt Denormandie dépend de la durée d’engagement locatif :

• 12 % pour une location de 6 ans,

• 18 % pour 9 ans,

• 21 % pour 12 ans.

La réduction s’applique sur le prix de revient global :

• prix d’achat,

• frais de notaire,

• montant des travaux.

Exemple :
Un investissement Denormandie de 200 000 € sur 9 ans permet une réduction totale de 36 000 €, soit 4 000 € par an.

Quel est le plafond d’investissement et peut-on réaliser plusieurs Denormandie ?

Le dispositif est plafonné à :

• 300 000 € d’investissement par an,

• deux logements maximum par an,

• et soumis au plafonnement global des niches fiscales de 10 000 € par an.

La loi Denormandie peut être cumulée avec d’autres dispositifs fiscaux (Pinel, FCPI, crédit d’impôt…), tant que le plafond global est respecté.

 Exemple :
Un couple peut cumuler un crédit d’impôt pour emploi à domicile, un investissement FCPI et une opération Denormandie, tant que l’avantage fiscal total ne dépasse pas 10 000 € par an.

Quand débute la défiscalisation Denormandie ?

L’avantage fiscal démarre :

• à la date d’achèvement des travaux,

• ou à la date d’acquisition si celle-ci est postérieure.

La réduction d’impôt s’impute sur l’impôt dû la même année.
Le logement doit être loué dans un délai maximum de 12 mois. En cas de non-respect, l’investisseur perd le bénéfice du dispositif.

Quels travaux sont éligibles à la loi Denormandie ?

Les travaux doivent être réalisés par des entreprises certifiées RGE et représenter au moins 25 % du coût total de l’opération.

Travaux éligibles :

• isolation des combles ou de la toiture,

• isolation des murs extérieurs,

• remplacement des fenêtres,

• changement de chaudière ou de système de chauffage,

• modernisation de la production d’eau chaude sanitaire.

Quelles charges sont déductibles des revenus fonciers ?

En complément de la réduction d’impôt, certaines charges sont déductibles :

• taxe foncière,

• frais de gestion ou de gérance,

• assurance loyers impayés,

• assurance du prêt immobilier.

Les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers et reportables pendant 10 ans.
Le déficit foncier est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an.

Que se passe-t-il en cas d’excédent de réduction d’impôt ?

Si la réduction Denormandie dépasse l’impôt dû, l’excédent est perdu (non reportable).

Exemple :

• Impôt annuel : 3 000 €

• Réduction Denormandie : 4 000 €
  Impôt ramené à zéro, mais 1 000 € non utilisé.

En revanche, la réduction peut être combinée avec un crédit d’impôt, qui lui est remboursable.

La loi Denormandie peut-elle changer en cours d’engagement ?

Non. Une fois l’investissement réalisé :

• les taux,

• la durée de location,

• et les conditions fiscales sont figés.

Seuls les plafonds de loyers et de ressources peuvent évoluer, et ils ne s’appliquent qu’en cas de nouveau bail.

Pourquoi investir en loi Denormandie avec Carrepierre ?

La loi Denormandie est une solution puissante pour réduire ses impôts, investir dans l’immobilier ancien rénové et contribuer à la revitalisation des centres-villes.

Carrepierre vous propose des investissemente en Denormandie :

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