Loi Malraux ou Déficit foncier : quel dispositif choisir pour investir dans l’immobilier patrimonial ?

En matière d’investissement immobilier, deux dispositifs attirent particulièrement l’attention des contribuables souhaitant réduire leur fiscalité tout en se constituant un patrimoine durable : la loi Malraux et le déficit foncier.
Souvent confondus, ils répondent pourtant à des logiques différentes. Analysons en détail leurs spécificités, leurs avantages et leurs limites, afin de déterminer quel dispositif est le plus adapté à votre profil.

La loi Malraux : investir dans le patrimoine d’exception

Créée en 1962, la loi Malraux a pour objectif de préserver les centres historiques et immeubles anciens.
Elle concerne exclusivement des biens situés dans :

• les Sites Patrimoniaux Remarquables (SPR),

• les secteurs sauvegardés,

• ou certains quartiers anciens à rénover.

Avantages fiscaux de la loi Malraux

• Réduction d’impôt de 22 % à 30 % du montant des travaux (dans la limite de 400 000 € sur 4 ans).

• Absence de plafonds de loyers ou de ressources des locataires.

• Investissement orienté vers des immeubles d’exception à forte valeur patrimoniale.

Limites de la loi Malraux

• Montant élevé des travaux exigés.

• Contraintes architecturales strictes (travaux sous contrôle de l’Architecte des Bâtiments de France).

• Engagement de location obligatoire pendant 9 ans.

La loi Malraux s’adresse surtout aux investisseurs fortement fiscalisés qui recherchent un actif rare, valorisant et prestigieux.

Le déficit foncier : un dispositif plus souple pour réduire ses revenus fonciers

Le déficit foncier est un mécanisme fiscal simple : lorsque les charges liées à un bien locatif (travaux, intérêts d’emprunt, frais de gestion) dépassent les revenus fonciers générés, l’investisseur peut imputer ce déficit sur son revenu global (jusqu’à 10 700 € par an).

Avantages du déficit foncier

• Réduction d’impôt immédiate sur le revenu global.

• Applicable à tout bien immobilier locatif nécessitant des travaux (pas de zonage spécifique).

• Souplesse dans le choix des biens (immeubles anciens classiques, appartements, maisons).

Limites du déficit foncier

• Plafond de déduction limité (10 700 €/an sur le revenu global).

• Les travaux de construction ou d’agrandissement ne sont pas éligibles.

• Obligation de conserver le bien en location pendant 3 ans après imputation du déficit.

Le déficit foncier s’adresse plutôt aux investisseurs de taille moyenne souhaitant optimiser leurs revenus fonciers existants ou réduire leur imposition annuelle de manière progressive.

Comparatif Loi Malraux / Déficit foncier

Conclusion : deux stratégies différentes, un même objectif patrimonial

La loi Malraux et le déficit foncier sont deux outils puissants pour réduire son impôt et investir dans l’immobilier, mais ils s’adressent à des profils différents :

• La loi Malraux est idéale pour les contribuables fortement imposés, à la recherche d’un investissement patrimonial de prestige.

• Le déficit foncier convient aux investisseurs souhaitant une approche plus souple et progressive, avec un impact fiscal immédiat sur leurs revenus.

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