Déficit foncier : fonctionnement du déficit foncier à Toulouse

L’essentiel

Le déficit foncier permet à l’investisseur de déduire du revenu global, dans la limite de 10 700 € par an, l’excédent des charges déductibles (travaux, taxes, intérêts) sur les loyers perçus, le solde étant reportable sur les revenus fonciers pendant dix ans.

L’avantage fiscal est immédiat, hors du plafonnement global des niches fiscales, et peut se cumuler, sous conditions (régime réel et location nue), avec d’autres dispositifs tels que Malraux ou Denormandie.

Pour bénéficier du dispositif, l’investisseur doit louer le bien non meublé à titre de résidence principale et opter pour le régime réel d’imposition, même si ses revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 €.

En 2025, le plafond de 10 700 € reste en vigueur, mais peut être doublé à 21 400 € pour les travaux de rénovation thermique (passage d’un DPE F/G vers A–D) réalisés entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025.

À Toulouse, le dispositif du déficit foncier constitue une opportunité fiscale majeure pour les investisseurs souhaitant rénover un bien ancien tout en réduisant leur fiscalité. Dans un marché immobilier tendu, où la rénovation thermique devient un enjeu stratégique, ce mécanisme permet de combiner avantage fiscal immédiat et valorisation patrimoniale, en particulier dans les quartiers historiques toulousains.

Le déficit foncier, comment ça fonctionne à Toulouse ?

Le déficit foncier intervient lorsque les charges déductibles (travaux, taxes, frais de gestion, intérêts d’emprunt) excèdent les revenus locatifs perçus sur un bien loué nu. Cette différence constitue un déficit imputable :

• sur le revenu global, à hauteur de 10 700 € par an,

• sur les revenus fonciers futurs, pour la part excédentaire, pendant 10 ans.

Ce mécanisme s’applique uniquement sous le régime réel d’imposition.

Exemple du déficit foncier à Toulouse

Monsieur Dupont, investisseur a récemment acquis un appartement ancien situé dans à Toulouse. Le bien, loué vide à titre de résidence principale, génère 12 000 € de loyers annuels nets.

Monsieur Dupont a par ailleurs 30 000 e de revenu foncier net taxable.

Les travaux de rénovation sont estimé à un montant de 200 000 €,.

Les charges déductibles engagées par Monsieur Dupont s’élèvent donc à 200 000 €.

Le calcul du déficit foncier est le suivant :
200 000 € (charges déductibles) – 32 000 € (revenus fonciers) = 168 000 € de déficit foncier.

• 10 700 € sont imputables directement sur son revenu global, réduisant immédiatement son impôt.

• Le solde, soit 157 300 €, sera reporté sur ses revenus fonciers des années suivantes (10 ans).

   

  Impact fiscal du déficit foncier : exemple avec une TMI à 30 %

  Au-delà de la réduction d’impôt immédiate, le déficit foncier permet de limiter fortement l’imposition sur les revenus fonciers. En France, ceux-ci sont soumis à la tranche marginale d’imposition (TMI) de l’investisseur, ainsi qu’aux prélèvements sociaux (CSG-CRDS) de 17,2 %.

  Reprenons l’exemple de Monsieur Dupont, investisseur à Toulouse avec une TMI de 30 %.

  • Elle perçoit donc 32 000 € de loyers annuels net.

  • Son investissement immobilier en déficit foncier génére donc 200 000 € de déficit foncier.

  Sans le déficit foncier, ses loyers auraient été imposés :

  • 32 000 € × (30 % + 17,2 %) = 15 100 € d’impôt et prélèvements sociaux.

  Avec le déficit foncier, les 32 000 € de travaux sont déduits :

  • Le revenu foncier imposable tombe à 0 €,

  • Monsieur Dupont économise immédiatement 7 170 € d’impôts et prélèvements sociaux sur l’année concernée.

  Cet exemple montre bien que le déficit foncier à Toulouse agit comme un double levier fiscal : réduction de l’impôt sur le revenu et diminution (ou annulation) de la CSG-CRDS sur les loyers.

Quels avantages fiscaux pour l’investisseur toulousain ?

-Une réduction immédiate d’impôt

Jusqu’à 10 700 € par an imputables sur le revenu global.

-Un report sur dix ans

Le surplus de déficit est imputable sur les revenus fonciers futurs.

-Hors plafonnement des niches fiscales

Le déficit foncier ne rentre pas dans le plafond global de 10 000 €.

-Cumul possible avec d’autres régimes

Cumulable avec les dispositifs Malraux ou Denormandie, à condition de respecter leurs critères spécifiques (régime réel, location nue, localisation en secteur sauvegardé ou ANRU).

C’est un levier puissant pour investir dans des logements dans les quartiers recherché de Toulouse.

Conclusion

Le déficit foncier à Toulouse est une solution efficace pour les investisseurs souhaitant allier avantage fiscal et valorisation patrimoniale dans l’une des villes les plus dynamiques de France.

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