Déficit foncier : un outil clé pour réduire vos impôts et optimiser votre investissement immobilier

Le déficit foncier est l’un des mécanismes de défiscalisation immobilière les plus efficaces pour diminuer l’impôt sur les revenus fonciers issus d’une location nue. Très prisé par les investisseurs, il permet de réduire significativement la fiscalité lorsque les charges et travaux de rénovation dépassent les loyers perçus. Si vous réalisez un investissement dans l’immobilier ancien ou éligible à des dispositifs tels que le déficit foncier renforcé ou le Denormandie, ce levier fiscal peut devenir un atout majeur.

Dans cet article, nous vous expliquons en détail son fonctionnement, les conditions à respecter, les charges déductibles, les plafonds applicables et les objectifs poursuivis par ce dispositif.

Déficit foncier : de quoi s’agit-il ?

Le déficit foncier apparaît lorsque le propriétaire d’un logement loué vide (donc non meublé) supporte des dépenses déductibles supérieures aux loyers encaissés. L’administration fiscale permet alors d’imputer cette différence :

• sur le revenu global, dans la limite de 10 700 € par an,

• sur les revenus fonciers des 10 années suivantes pour l’excédent,

• et jusqu’à 6 ans sur le revenu global en cas de report.

Ce mécanisme peut réduire fortement l’impôt sur le revenu, surtout si l’investisseur se situe dans une tranche d’imposition élevée.

Un mécanisme fiscal avantageux pour la location nue

Les loyers issus d’une location nue sont considérés comme des revenus fonciers et s’ajoutent à vos autres revenus imposables. Ils sont donc soumis :

• à l’impôt sur le revenu,

• aux prélèvements sociaux (17,2 %).

Le déficit foncier permet d’alléger cette pression fiscale, notamment lorsqu’un bien nécessite des travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration. C’est un outil particulièrement efficace pour valoriser un bien ancien, booster la rentabilité et réduire vos impôts.

Micro-foncier ou régime réel : quelle option pour profiter du déficit foncier ?

Pour utiliser le déficit foncier, vous devez obligatoirement opter pour le régime réel d’imposition et y rester au moins 3 ans.

Micro-foncier (< 15 000 € / an) :

• Abattement forfaitaire de 30 %.

• Impossible de déduire vos charges réelles.
  Non avantageux en cas de travaux.

Régime réel :

• Déduction des charges au réel, à l’euro près.

• Possibilité de générer un déficit foncier déductible.
  C’est le régime indispensable pour optimiser votre fiscalité.

Quelles sont les charges déductibles dans le cadre du déficit foncier ?

Pour qu’un logement ouvre droit au déficit foncier, il doit être destiné exclusivement à l’habitation.

Les charges déductibles sont :

1. Impôts liés au logement

• Taxe foncière.

2. Travaux (non plafonnés)

Travaux de :

• réparation,

• entretien,

• amélioration.

Sont exclus : construction, reconstruction, agrandissement.

3. Primes d’assurance

4. Frais de gestion

• charges de copropriété,

• frais d’agence,

• rémunération du gardien ou du concierge.

5. Provisions pour charges (en copropriété)

6. Charges locatives non récupérées

7. Indemnité d’éviction

8. Intérêts d’emprunt et frais annexes

(uniquement déductibles des revenus fonciers, pas du revenu global)

Déclaration obligatoire via le formulaire 2044, à joindre au formulaire 2042.

2042_5180.pdf

Pensez à conserver toutes les factures et justificatifs, car l’administration peut contrôler les déductions.

Conditions à respecter pour imputer le déficit foncier sur le revenu global

• Le bien doit rester loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation.

• En cas de vente, le résultat foncier doit être positif pendant au moins 3 ans, sous peine de remise en cause de l’avantage fiscal.

Déficit foncier renforcé : jusqu’à 21 400 € pour les travaux énergétiques

Depuis la loi de finances rectificative 2022, le plafond du déficit foncier a été doublé pour les travaux visant à améliorer la performance énergétique des logements (rénovation des passoires thermiques).

Plafond porté à 21 400 € par an (période 2023-2025).
Une opportunité précieuse pour les investisseurs engagés dans la rénovation énergétique.

Comment calculer le déficit foncier ?

Cas n°1 : charges financières > loyers

Loyers : 15 000 €
Charges financières : 18 000 €
Autres charges : 4 000 €

→ 15 000 – 18 000 = –3 000 € ⇒ Déficit reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années.
→ Les 4 000 € restants sont imputables sur le revenu global.

Cas n°2 : charges financières < loyers

Loyers : 15 000 €
Charges financières : 10 000 €
Autres charges : 6 000 €

→ 15 000 – 10 000 = 5 000
→ 5 000 – 6 000 = –1 000 €

→ Les 1 000 € sont imputés sur le revenu global, dans la limite annuelle.

Pourquoi l’État encourage-t-il le déficit foncier ?

Le déficit foncier poursuit deux objectifs majeurs :

1. Stimuler la rénovation des logements anciens, en particulier dans les centres-villes.

2. Inciter les particuliers à investir dans l’immobilier locatif, afin d’augmenter l’offre de logements tout en luttant contre la dégradation du parc immobilier.

C’est donc un dispositif gagnant-gagnant :
- pour l’investisseur, qui optimise sa fiscalité,
- pour l’État, qui encourage la rénovation et l’amélioration des logements.

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Déficit Foncier & Loi Malraux – Investissez dans l’immobilier ancien et défiscalisez efficacement