Vendre un bien détenu en nue-propriété sur le marché secondaire

La vente d’un bien immobilier détenu en nue-propriété s’effectue sur ce que l’on appelle le marché secondaire, où se rencontrent vendeurs et acquéreurs de biens déjà existants. Contrairement au marché primaire, ce segment concerne des biens issus d’investissements antérieurs, qu’ils soient récents ou anciens.

D’un point de vue juridique et fiscal, la vente d’un bien immobilier constitue une mutation à titre onéreux, entraînant, pour les personnes physiques, une imposition éventuelle sur la plus-value immobilière, selon les règles en vigueur.

La revente de biens en nue-propriété : un accompagnement spécialisé

Revente sur le marché secondaire de la nue-propriété

La revente de biens démembrés concerne notamment des logements acquis auprès d’opérateurs spécialisés tels que PERL, IPLUS ou Fidexi, mais également d’autres acteurs du marché du démembrement de propriété.

Carrepierre propose un service dédié à la revente de biens en nue-propriété, incluant :

• une estimation gratuite et argumentée,

• un accompagnement personnalisé,

• une mise en relation avec des acquéreurs ciblés, déjà sensibilisés à ce type d’investissement.

Grâce à une expertise développée depuis plus de 10 ans sur le marché de la nue-propriété, l’intervention couvre différents formats de démembrement (ULS, ULI, ULL), sur des biens neufs ou anciens, situés aussi bien à Paris, en région parisienne que dans les grandes métropoles françaises.

Vente de la nue-propriété avec réserve d’usufruit

Dégager un capital tout en conservant l’usage du bien

La vente de la nue-propriété avec réserve d’usufruit permet au propriétaire de céder uniquement le droit de nue-propriété, tout en conservant l’usufruit du bien, à titre temporaire ou viager.

Cette solution permet :

• de percevoir un capital immédiat,

• de continuer à occuper le logement ou à le louer,

• de préserver un confort de vie, tout en réorganisant son patrimoine.

En contrepartie, l’usufruitier occupant reste généralement responsable des charges courantes et de l’entretien, même si ces éléments peuvent être ajustés contractuellement.
Bien que cette opération puisse rappeler certains mécanismes du viager, elle s’en distingue juridiquement par la nature des droits cédés dans le cadre du démembrement de propriété.

Ces opérations sont particulièrement recherchées sur les marchés tendus : Paris, grandes métropoles, zones littorales, prisées par une clientèle patrimoniale, expatriée ou institutionnelle.

Vendre une nue-propriété issue d’une donation ou d’une succession

La vente d’un bien détenu en nue-propriété peut également intervenir à la suite :

• d’une donation,

• d’une succession,

• ou d’une stratégie patrimoniale antérieure (viager, démembrement familial).

Ces opérations nécessitent une lecture juridique approfondie des actes (convention de démembrement, clauses d’inaliénabilité, conditions suspensives, âge de l’usufruitier, etc.).
Le respect de ces paramètres est indispensable afin de garantir la sécurité juridique de la transaction et d’optimiser les conditions de revente.

Les biens concernés sont majoritairement des appartements ou maisons, anciens ou récents, situés à Paris, en Île-de-France, dans les grandes villes (Lyon, Nantes, Rennes, Lille, Nice, Annecy) ainsi que sur l’ensemble du littoral français.

Pourquoi revendre un bien détenu en nue-propriété ?

Adapter sa stratégie patrimoniale

Les motivations à la revente d’un bien en nue-propriété sont multiples et répondent souvent à une évolution de la situation personnelle ou patrimoniale :

• changement de stratégie d’investissement,

• besoin de liquidités,

• anticipation de la retraite,

• aide financière à un enfant,

• arbitrage au regard de l’IFI.

Obtenir un capital immédiatement disponible

La vente permet de transformer un actif immobilier illiquide en capital disponible, pouvant être :

• consommé,

• réinvesti dans des supports plus souples (assurance-vie, contrats de capitalisation),

• ou sécurisé face aux fluctuations du marché immobilier.

Selon la structure du démembrement, le produit de la vente peut être réparti entre plusieurs cédants, ce qui nécessite une analyse préalable.

Revendre la nue-propriété tout en conservant l’usufruit

Le propriétaire peut choisir de ne céder que la nue-propriété, tout en conservant l’usufruit :

• pour continuer à habiter le bien,

• ou pour percevoir des loyers.

Il est également possible de prévoir un usufruit successif, notamment au profit du conjoint, afin de sécuriser son logement en cas de décès.

Revente de la nue-propriété dans des situations spécifiques

Divorce ou séparation

Lors d’un divorce ou d’une séparation, la revente d’un bien détenu en nue-propriété peut faciliter le partage du patrimoine et permettre une séparation patrimoniale plus claire.
Dans ce contexte, l’accompagnement par un spécialiste du démembrement est fortement recommandé.

Charges et travaux devenus trop lourds

Selon la nature du démembrement, le nu-propriétaire peut être redevable de certains travaux importants, définis notamment par l’article 606 du Code civil.
Lorsque ces charges deviennent difficiles à assumer, la revente peut constituer une solution patrimoniale pertinente.

Accéder à des revenus complémentaires

Un bien détenu en nue-propriété ne génère pas de revenus immédiats. En revanche, le capital issu de la vente peut être placé sur des supports financiers permettant de percevoir des revenus réguliers, souvent avec une fiscalité plus souple que celle des revenus fonciers.

Cas pratique : transformer une nue-propriété en revenus

Un nu-propriétaire détient la nue-propriété du logement occupé par sa mère usufruitière. Pour percevoir des revenus, il devrait attendre l’extinction de l’usufruit, tout en restant exposé aux travaux lourds.

Il choisit finalement de revendre la nue-propriété et de placer le capital sur un support sécurisé, lui permettant de percevoir des revenus immédiats, réguliers et sans gestion, tout en améliorant la lisibilité de sa situation patrimoniale.

Conclusion

La vente d’un bien en nue-propriété constitue une décision patrimoniale structurante, qui doit être analysée au regard :

• de la situation personnelle,

• du cadre juridique du démembrement,

• des objectifs financiers à court et long terme.

Dans un marché spécifique comme celui de la nue-propriété sur le marché secondaire, une approche experte et méthodique est essentielle pour sécuriser et optimiser la transaction.

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